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【专栏】仁诚集团“业务关键词”之26——房地产评估

2020-08-26 09:10:07
山东仁诚土地房地产资产评估有限公司接受各类企事业、行政单位和个人的整体资产、单项资产等评估业务,并提供具有法律效力的价值依据。


主要包括:
整体资产评估:涉及设立公司、企业股份改制、股权转让、企业兼并、收购或分立、联营、组建集团、中外合作、合资、租赁、承包、融资、抵押货款、法律诉讼、破产清算等整体资产评估;

单项资产评估:房屋建筑物、机器设备、车辆、无形资产、长期投资、司法鉴定绩效评价等。

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今天说一下一个单项资产评估——房地产评估。

房地产评估,也叫房地产估价,全称房地产价格评估,就是对房地产进行估价,也就是说由持有住房和建设部颁发的“房地产估价师注册证”或评估机构认可的“房地产估价人员岗位合格证书”的专业人员,根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,运用估价方法,在综合分析,影响房地产价格因素的基础上,结合估价经验及对影响房地产价格因素的分析,对房地产的特定权益,在特定时间,Z可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。

它实质上不是估价人员的定价,而是模拟市场价格形成过程将房地产价格显现出来,它具有专业性、技术性、复杂性,是科学、艺术和经验三者的结合。

房地产交易、租赁、抵押、担●!⑸唐贩靠⒂胂鄣然方诙祭氩豢苑康夭墓兰邸
 
 

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国有建设用地使用权出让、房地产抵押贷款、房地产转让与租赁价值、企业经济行为房地产评估、房地产争议调处与司法鉴定评估、 出国移民财产证明价值评估、提供包括房地产交易、抵押、拍卖、司法仲裁、作价入股、验资、清产核资等在内的各类房地产估价业务和其他房地产价值评估。
 
山东仁诚土地房地产资产评估有限公司可以从事的房地产评估业务主要包括:

1、房地产买卖、继承、赠与、分割、租赁价格评估;

2、房地产抵押、典当、保险价格评估;

3、房地产征用、拆迁补偿价格评估;

4、房地产纠纷、诉讼价格评估;

5、房地产课税、公房出售价格评估;

6、企业合资、合并、租赁承包、企业改制、破产、验资等涉及房地产的价格评估;

7、房地产开放项目可行性分析和建设工程技术咨询、房地产拍卖底价评估;

8、移民评估、海外申报资产证明、海外抵押贷款评估。欧洲、北美、澳洲等国家移民或资产申报房地产价值评估(中英文)、香港移民或资产申报房地产价值评估(中英文)。
 
 

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房地产估价业务流程

1、接受委托

仁诚公司接受委托后,对委托估价房地产的相关情况进行充分了解,确定估价范围,针对影响估价工作进展的各种因素制定详细的估价计划,与产权持有者充分沟通,并报公司负责人审核批准,以确保估价计划的实现。

2、资产清查

估价人员到估价对象现场,亲身感受估价对象的位置、周围环境、景观的优劣,查勘估价对象的外观、建筑结构、装修、设备等状况,并对事先收集的有关估价对象的坐落、四至、面积、产权等资料进行核实,同时搜集补充估价所需的其他资料,以及对估价对象及其周围环境或临路状况进行拍照等。

3、评定估算及评估方法的选择


在实施了上述调查和勘察的基础上,根据委估房屋建筑、土地的具体情况,采用与本次评估目的相适应的评估方法进行评估作价和撰写有关说明。

评估方法的选择严格遵循独立性、客观性、科学性的工作原则,根据不同的实际情况,可以选择应用以下评估方法。

当被评估对象所在地存在较发达的房地产交易市场时,多用市场比较法进行评估。市场比较法首先搜集大量交易实例,并根据股价对象状况和估价目的,从搜集的交易实例中选取三个以上的可比实例;然后对可比实例的成交价格进行修正,排除影响价格的特殊因素,换算成交价格;Z后进行比较因素的调整,包括交易日期修正、区域因素修正、其他个别因素修正,可计算出一个综合结果作为被估价对象的评估价格。

对于有租金收益且收益可预测的房屋建筑物、土地适用收益法进行评估。收益法通过搜集有关收入和费用的资料,来估计未来的有效毛收入和运营费用,二者之差即是估价对象每年的净收益,再通过适当方法确定资本化率,可以计算出被评估对象未来收益的现值,即收益法下的估价值。

重置成本法假设重建或重置估价对象,以重建或重置价格作为股价结果。其中评估土地的重置价格直接取估价时点的价格,评估房屋建筑物的重置价格是在结算报告的基础上,综合考虑建材价格变动、房屋折旧等因素而计算得到的。

其他估价方法还有假设开发法、基准地价修正法等。

4、估价汇总及报告

根据工作计划,汇集工作底稿,汇总编写房地产估价报告书,项目负责人对估价报告进行一级复核;

房地产估价机构进行内部质控部门二级复核,检验评估结果。对估价中的经济行为依据、政策法规依据、资产产权依据、计算取价依据以及采用的特殊依据收集是否完整、使用正确;估价结论计算是否准确;报告的表述是否完整清晰;披露是否充分等进行复核。根据估价机构内部复核意见,对估价报告进行必要的修改;

房地产估价报告实施总经理三级复核,同时提交资产评估报告初稿,与委托方讨论评估结果的合理性。

5、提交评估报告

根据委托方的意见对估价报告进行修改,在意见一致的基础上,按计划时间出具正式的房地产估价报告。
 
 

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房地产评估的方法
 
1、成本法

  (1)成本积算法,即对取得土地或已实现的土地开发的各项成本费用进行核算,剔除不正常因素影响的价值,对于正常成本费用累积后取一定的资本利息和合理的投资利润,得出土地使用权价值的方法。该方法常用于对正常程序取得的土地的评估。

  (2)重置成本法,它是对现有的房屋按照正常市场标准下的重新建造房屋所需成本的测算,然后考虑资金的利息并计取一定的开发(或建设利润)得出完全重置成本价,然后根据实际情况和法律规范确定房屋成新率,二者相乘后得出房屋的评估价值的方法。

2、市场比较法

  挑取市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例(已成交的或评估过的、具备正常报价的)与待估房地产的各项条件相比较,对各个因素进行指数量化,通过准确的指数对比调整,得出估价对象房地产的价值的方法。这种方法具有较强的实际意义和准确性,在市场较为成熟、成交透明、比较案例易找的时候常常使用,并且估价结果较为准确。

3、剩余法


  房地产总价知道或者可以测算出来时,因为房地产总价=土地使用权价值+房产价值,因此测算出土地使用权价值或房产价值,用总价值扣除它后即可得出房产价值或土地使用权价值。这种方法常用于房屋或土地的单项估价。

4、收益法

  不同的地区、不同用途、类型的房地产收益率也有所不同,根据待估房地产的收益返算其价值的方法即为收益还原法。房地产价值=房地产纯收益÷收益还原利率。

5、假设开发法

  对于一个未完成的房地产开发项目(纯土地或在建工程等),通过测算正?⑼瓯虾蟮氖谐〖壑担缓罂鄢S嗫⑷挝竦恼M度耄吹贸龃婪康夭壑档姆椒ā

6、基准地价法

  针对到某一地块的土地使用权价值评估,可以参照已有的同级别、同用途的基准地价,进行一般因素、区域因素、个别因素的调整,Z后得出估价对象土地使用权价值的方法。这种方法有一定的政策性。

7、路线价法

  土地使用权的价值跟土地所处位置(临街状况:宽度深度)有很大的关系,对于同一街区,土地的价值具备相对的稳定性,如果知道该街区土地的平均价格,通过临街宽度、临街深度的调整得出估价对象土地价值的方法即为路线价法。


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